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银行管控房地产风险调查:何谓“维护住房消费者合法权益”?

2021-09-30 16:32:06 21世纪经济报道  侯潇怡

  监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”,大型银行正在升级房地产风险管控。

  9月29日,央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,再度明确“房住不炒”,并要求金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。这是本周内央行第二次提及房地产,且两次都旗帜鲜明的表明要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

  尽管市场主流观点均认为,不存在房地产政策显著放松的可能,房地产融资也很难大幅宽松。但A股市场上,房地产板块近期反弹。

  作为房地产融资的主要资金来源,银行如何落地政策颇受关注。《21世纪经济报道》记者了解到,已有大型银行分支机构加紧排查房企及关联企业风险,并全面升级了房地产行业风控。

  加强房地产和建筑业风险管控,银行不再迷信全国排名信息

  近期个别大型房地产企业出现风险事件。根据《21世纪经济报道》记者了解,商业银行正在加强房地产和建筑行业风险管控。

  一位国有大行华北分行人士对《21世纪经济报道》记者表示,该分行已发布内部通知,点名了四家头部房地产企业。原因是,近期个别大型房地产公司爆出资金链紧张、商票到期不能按时兑付、在建项目建设进度缓慢等重大负面信息。为此,需防范风险向上游建筑类企业传染,重点关注关注政策风险、加强准入、加强销售封闭资金管理、杜绝超进度放款、加强抵质押管理等要求。

  由于近期个别头部房企违约,上述银行提出,不能过分迷信集团实力、全国排名等信息,要严格把控新增授信风险,密切关注房企客户资产负债率、资金链等风险情况,充分评估其持续经营能力。并加强存量项目风险预警管理,密切关注工程进度、项目销售进度等情况,定期了解项目是否按进度施工、是否存在销售放缓现象,必要时要求房企加快销售回款、提前还款等方式缓释风险,对于出现风险事件的房企按揭楼盘,应深入了解项目现状,掌握楼盘建设进度情况,关注项目完工风险,提前做好应对预案。此外,加强对于业务主要集中于房地产领域的建筑类企业的风险管控。

  《21世纪经济报道》记者了解到,近期多家银行展开房地产业务的自我排查,尤其是关于个别大型房企关联企业的排查,不少银行从今年中就已经开始,至今已排查了多轮。

  其中,由于部分房企大量使用表外融资,传统表内信贷难以反映其融资全貌和风险情况。据记者了解,有的国有大行已要求排查房企及子公司供应商与项目施工单位,涉及商票、理财产品、持有债券或应收帐款的企业、代该房企融资的企业,并要求针对较高风险客户争取尽快压降或化解。

  记者采访中获悉,严格客户准入,实行白名单制是银行业近年来普遍采用的风控手段。但近期部分头部房企出现风险,依然有大量金融机构“踩雷”。一位资管业人士对记者坦言,个别房企杠杆如此之高,授信银行其实明白其中风险,但是依然有很多银行在实际执行中愿意对其授信。风险爆发,银行业需要从中反思。

  设立资金监管账户,严防销售资金挪用

  监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”,有的商业银行对此要求设立资金监管账户,严防销售资金挪用。

  已有国有大行分支机构要求加强销售资金封闭管理,严防挪用。《21世纪经济报道》记者了解到,销售资金是房地产开发贷最重要的还款来源,而销售回款挪用将直接导致第一还款来源悬空。

  为此,有的国有大行针对部分授信客户出现销售资金回笼不到位、回笼资金被母公司归集使用,未在该行开立预(销)售资金监管账户、未按销售进度偿还贷款等情况,要求加强房地产项目销售回款资金封闭管理的监控,确保项目销售回款及时、足额回流至该行指定账户,且按要求及时偿还授信,严格做好销售回款账户管理,杜绝挪用销售回款。

  有大行人士直言,开发贷合同中,此前其实极少约定资金监管账户,只要企业到期还款就可以。在这一条的要求下,今后批复的项目,在约束条件中都要加上这一条,意味着房企以后的新批项目都要设立监管账户,回款资金将很难挪用。

  该人士进一步指出,目前执行层面应该是新老划断,老项目合同中没有约定,且正常还款的,目前操作是加强贷后管理,8月份开始,该区域房地产贷款项目从原来的到期还款改为一季度一扣款,有多少扣多少。这种贷后的收紧也让不少地方小房企感到压力山大。

  受个别房企违约影响,商业银行对房地产违约管控全方位升级。根据记者了解,有的大行要求贷款投放必须与工程进度相匹配,不得超进度放款。有的银行人士指出,个别项目在押的土地及在建工程价值已不能全部覆盖授信本金,导致第二还款来源缓释不足,为此需要将押品管理列为贷后检查的重要内容。此外,合理评估市场景气度情况,防范房企资金链紧张及楼盘销售不佳等因素形成的授信风险。

  国家统计局数据显示,1—8月份,房地产开发企业到位资金134364亿元,同比增长14.8%;两年平均增长8.7%。其中,国内贷款16918亿元,下降6.1%;自筹资金40773亿元,增长9.3%;定金及预收款50997亿元,增长31.3%;个人按揭贷款21490亿元,增长13.4%。

  维稳房市?银行表示不敢放

  虽然央行本周内两次谈房地产,不提调控反而明确“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,某股份行相关业务负责人也表示,监管方向不是管控,更多是支持稳健发展。

  但具体到银行如何落地实行,上述股份行人士则指出,现在各行是不“敢贷”,未来在保证安全风险可控市场化原则下支持复工生产保交楼。

  前述大行信贷业务人士也告诉记者,虽然行内房贷风控升级,但从下辖二级分行具体情况看,今年全年只有7月份批了一个新项目,整年额度都非常紧张,接下来对公贷款应该都很难。

  该人士进一步指出,从银行层面看,相当于为房企做压力测试,长期看是利于行业发展的。

  不过,原太平洋证券固收首席陈曦在接受21世纪经济报道记者表示,不认可“压力测试”的说法。国内外经验来看,“压力测试”都是存在于理论计算上的,而没有通过实践的政策,去测试一个关系国计民生的行业的可能性。他认为,在房地产金融审慎管理制度的实施过程中,不符合规定的企业出现风险暴露是很正常的,也是难以完全避免的,但这种阵痛是应当在政策层的预期之内,也是应当接受的。同时,在监管政策实施过程中,应避免政策的执行不当,如果发生风险应迅速切断风险传染,应避免住房消费者合法权益受到损害。

  此外,在近期的两次央行对房地产表述中,均新增了两个维护,一是维护房地产市场的平稳健康发展,二是维护住房消费者合法权益。对其理解有两重:第一,房地产的政策没有变化,但是执行要注意避免“一刀切”、“运动式”,特别是在房地产企业经营困难的情况下,应当避免盲目抽贷断贷。第二,“保居民的‘房’”,维护住房消费者合法权益,可能指的是居民不应在房地产企业出问题之后,合法权益受损,房企必须优先避免“烂尾楼”、企业如确实无能力则政府可能接管后续建设等。

(责任编辑:李悦 )
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