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RMBS发行“井喷”、央行罕见提及房地产 信贷政策有望调整?

2021-09-28 18:14:07 21世纪经济报道  李愿

  个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)在6月、7月暂停发行后,8月、9月再度重启,且发行单数和金额出现“井喷”。

  据21世纪经济报道记者统计,自8月初至9月28日以来,已经有13单共计超千亿元RMBS完成发行,发起机构包括建设银行工商银行交通银行招商银行(600036,股吧)、中信银行(601998,股吧)、兴业银行(601166,股吧),发行单数分别为4单、3单、2单、2单、1单、1单。

  “从8月份开始,前期受到控制的RMBS出现恢复性增长,9月RMBS发行规模创年内月度增长新高,这具有较强信号意义,同时对于银行经营和估值表现具有多重利好。”光大证券(601788,股吧)金融业首席分析师王一峰认为。

  值得注意的是,近日央行货币政策委员会召开三季度例会,罕见提到要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。市场观点认为,监管层正在密切关注个别大型房企的风险演化,未来相关政策可能灵活调整应对。

  RMBS发行为何“井喷”?

  在经济增速逐步恢复企稳、房地产贷款集中度管理政策背景下,今年上半年RMBS发行维持去年四季度以来的强劲增长势头,上半年RMBS发行笔数、总额分别为34单、2642.92亿元,较去年同期增长240%、226%,34单RMBS由18家银行发行,其中建设银行发行8单,工商银行、中国银行、中信银行发行3单。

  “在房地产调控政策趋严的背景下,RMBS仍然是商业银行高效盘活存量资产、优化资金结构、置换房贷资金的重要工具。房地产贷款集中度管理制度的出台,对RMBS的发行也产生了一定的推动作用。”一位行业分析师接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  21世纪经济报道记者注意到,今年以来RMBS发行较多的发起机构,其房地产贷款集中度也相对较高。截至6月末,工商银行、建设银行、中国银行分别为33.89%、37.91%、37.84%,招商银行、中信银行、兴业银行分别为32.22%、25.96%、34.62%。

  王一峰称,本轮房地产融资调控政策自4月份强化以来,房地产融资条件进一步收紧,造成前期注册备案的RMBS发行遇阻,6-7月份均无RMBS发行。“随着RMBS发行的重启,地产融资调控政策正在进入新的阶段,银行存在较强意愿通过RMBS的发行腾挪表内涉房类贷款额度,进而缓解集中度指标达标困境和信贷投放的‘资产荒’压力,预计9-12月份住房按揭贷款增长有望出现小幅上量。”

  王一峰进一步表示,缓解房地产企业集中的现金流风险的首要之务,在于“盖房子、保交付、促回款”,而要实现这一目标的重要抓手,并非传统意义上需要央行加大宽松力度,而是需要通过局部“宽信用”来实现,即对前期房地产融资政策的“全面从紧”予以适当的“微调松绑”,给予房企调整资产负债表的时间。

  “对于监管而言,放松RMBS发行有两点好处:一是RMBS发行量可以精确控制,对房地产融资政策放松不算大幅度放松;二是RMBS发行为按揭贷款腾挪额度,避免了实质性放松‘双集中度管理’。”王一峰认为。

  房地产信贷政策有望调整?

  9月27日,央行官网显示,央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。会议指出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益;增强信贷总量增长的稳定性,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

  央行货币政策委员会例会罕见提到房地产问题引起市场较大关注,东方金诚首席宏观分析师王青认为,这表明监管层正在密切关注个别大型房企的风险演化,以及当前楼市较快冷却态势,未来相关政策可能灵活调整应对。

  “政策面可能关注到房地产市场信贷循环问题,结合近期大型房企风险事件暴露和情绪传染,预计在不突破前期显性规则下(如三条红线、贷款集中度管理制度),地产信贷政策有望缓和,随着地产和财政相关需求释放,预计四季度后期将看到需求端的逐步改善。”广发证券(000776,股吧)银行分析师倪军也表示。

  9月初,银保监会新闻发言人在答记者问时也表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,持续完善房地产金融监管机制,防范房地产贷款过度集中,促进金融与房地产良性循环;督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

  王一峰表示,发行RMBS的机构在腾挪出相应额度后,一般也会由总行进行相应的额度分配,这同样需要遵循因城施策的原则。即,对于中西部地区,由于其按揭深度偏低,房地产去化压力相对更大,银行应适当放松对按揭贷款的额度管控,而对于热点城市则仍应延续“稳中从紧”的政策导向。

  9月28日,银行板块迎来反弹,截至21世纪经济报道记者发稿,银行板块涨近1.5%,常熟银行(601128,股吧)领涨超6%,苏农银行(603323,股吧)、江苏银行宁波银行(002142,股吧)等江浙地区的银行股涨幅居前。

  

(责任编辑:李悦 )
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